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首页  »  西安楼市  »  西安房贷首付最高60%!为何从万科开始?接下来怎么买?!
作者:柯瑞

摘要: 最近一段时间确实有银行已经提高首付比例要求、房贷审核也更加严格。对于西安的购房者而言,购房压力正在持续增加…


说到房价涨不涨,绝大多数人往往容易看到西安自身的因素,坚持中远期向好的看法。但涉及具体方面,往往会忽略“全国感冒、西安咳嗽”的情况。在之前的之前,楼市君提醒,房贷利率提高+首付比例提高将成为调控叠加的新门槛。


目前看来,这道门槛正在高筑。西安上周出现楼盘首付直接升至60%的情况。这是银行的原因,还是开发商自身行为?西安房贷利率进入目前是什么情况?房价稳了,首付比例提高了,购房压力依然大,接下来还怎么买房?


01

付款方式优惠力度加大


付款方式优惠并不是新名词,也不是新事物。按照付款方式的不同,给予买房人不同的优惠,这在以前就有。2016年及以前,按照“按揭、分期、一次性”三种付款方式,给予不同的优惠,是常态。而现在的优惠则主要集中在首付款比例上。


11月以来,新开盘项目中,约有一半房企打出了付款方式优惠条款。之所以按付款方式优惠在当下成为一个较热的现象,原因不过是在2017年上半年房价大热时多数楼盘鲜无优惠,而现在被重新启用而已。


最为典型的代表是万科!截止目前,万科有三盘首付50%以上可享受更大优惠:金域蓝湾打出“首付60%98折、一次性95折”的优惠,东方传奇也打出“首付50%98折、首付60%97折、首付70%95折、一次性92折”的优惠条款,而新进首开的金域未央,首付直接上到60%。


还有,新盘阳光城·PLUS也打出了“首付50%及以上优惠99折”优惠,天地源的一个项目也打出首付60%以上才可以享受额外优惠的条款。太奥广场新推的房源,也要求购房人首付50%。


其实,目前楼盘的付款方式优惠力度,与2016年及之前相比并不大,总体上仅是增加优惠1%左右,但首付比例却比之前提高了15%-20%,直接增加了购房人的首付款总额。首付款比例的提高,对西安购房主体的压力不小。


那么,首付款有普遍提高的趋势,这到底是银行方面的原因,还是开发商自身需要所致?


02

银行是外因,房企自身是内因


目前的西安的银行在房贷首付比例和利率上,执行什么政策呢?截止11月底,西安11个银行对首套房的首付要求普遍是30%,利率上浮5%-10%以上;对二套房的首付要求普遍是40%,利率上浮12%-15%以上。具体情况如下:



有购房人或许想,我想用首付较低、利率也低的银行申请房贷行不行?这还得看你想办贷的银行和你想买的楼盘之间有没有合作关系,如没,轻易是不好贷的。


众所周知,银行房贷审批趋严,放款速度严重缓慢,三、四个月放款是常态,到目前已有延后6个月之久还没放贷的情况。这对于在融资渠道拿不到钱,银行放款慢资金回笼受限,而年关将至兑付各种款项对资金需求量不小的房企来说意味着什么?


因此购房人往往遇到以“银行审批严,首付高好通过”为由,而被要求多交首付的情况。


上周,城北一新开盘只收首付40%及以上的购房者资料,直接将3成首付的拒之门外,理由是“3成首付银行贷款批不下来”!西安宸院、中建·国熙台等要求最低首付40%。华远海蓝城在建设银行办房贷,目前也要求首套房首付40%。


目前也还有多家银行依旧按照最低首付30%来执行,如与高新一项目合作的招商银行,要求首套房首付30%,利率上浮到10%;二套房要求首付40%,贷款利率上浮到20%。华远海蓝城合作的平安银行、西安银行,目前首套房首付仍为30%。但随着审批严格,一旦购房人贷款未审批下来,那么接下来依旧要面临追加首付的问题。


而写字楼及商铺的贷款利率最高已经上浮至40%,且首付比例最低50%。


实际上,除了各家银行年底房贷额度减少、上调首付外,楼盘积极推行高首付,也有房企快速回笼资金的需要。尤其是在建楼盘多,资金需求量大,主要依靠房款回笼的房企,如万科等,借助于银行审批趋严的客观因素,给予一定幅度的优惠,刺激购房人减弱提高首付比例的抗性,以达到短期加速资金回笼的目的。


03

接下来怎么买房?


首付提高和贷款利率提高是无疑已成为调控限制之外的一道门槛!在银行有要求的基础上,楼盘也乘机加了一码,本来指望房价稳了甚至降了,买房能轻松些,但现在首付款加大,压力不但没减,反而有加大的趋势,接下来还怎么买房呢?


首先要让自己成为“优质客户”。首套房首付30%也不是完全没戏,从上述11家银行的首套房首付和利率看,对于刚需购房需求来说,机会还是有的,“优质客户”可优先享受30%的首付。关键是你要把自己变为银行和楼盘眼中的“优质客户”。


“优质客户”的标准是什么?首先,个人征信不能有污点、历史问题,不能有其它不良记录。如信用卡多次逾期、欠银行钱,哪怕几毛钱,也都不行。不能有任何形式的、额度的欠银行或金融机构资金的情况。


其次,你的实际收入水平,要让银行对你的实力有好的评估。像工资流水、其他收入,包括像股票、支付宝、微信转账等流水,累计数字越大越好。但要注意的是,现在一些银行只认可收入后面明确标注为“工资”或者“奖金”的部分。你在账面上要把其他收入能明确归类。总之,你要跟着银行的节奏来跳舞。


其次,首付预期提高,选择面或更广。给个中肯的建议就是,手套房的首付最好预算在35-40%,如是二套房首付预算在45%以上也会更好。这样,银行审批比较容易通过。年底前后,是买房的好时机,但如果过不了银行这一关,那也是白搭。现在“上车”,虽然银行资金额度紧张,房款慢,但可在2018年初新额度下来时,紧张状态缓解后,或能快点拿到贷款合同。


同时,首付预算高一些之后,你的选择面能更广些。万科金域未首次开盘所推不懂300套房源为何两天能售罄?按理说首付60%,不少人是接受不了的,但事实上是有不少人能接受。加上经开置业需求大,新盘少,品质一般的新盘毛坯房价在9000-11000元/㎡,二手房单价普遍接近万元,相比金域未央装修均价在10600元/㎡,比较优势还是明显的。首付预算高了之后,原来只能买一般品质的盘,现在可以买改善品质盘,选择面不一样了。


鸣谢=克而瑞西安  编辑=周鑫  编审=徐红



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